La surface est l'une des données les plus importantes dans une transaction immobilière. Pourtant, les notions de surface Carrez, surface habitable et surface utile sont souvent confondues. Voici un guide clair pour comprendre les obligations de mesurage selon votre situation.
La surface Carrez (loi n°96-1107 du 18 décembre 1996)
La surface privative dite « Carrez » s'applique uniquement aux ventes de lots en copropriété (appartements, maisons en copropriété). Elle mesure la surface de plancher des pièces dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m, déduction faite des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres.
La surface habitable (loi Boutin)
La surface habitable, encadrée par la loi Boutin de 2009, doit figurer obligatoirement dans tout contrat de location à usage d'habitation. Elle se calcule selon les mêmes règles que la loi Carrez mais exclut également les combles non aménagées, caves, sous-sols, remises et garages.
Quelle différence entre les deux ?
La principale différence réside dans leur champ d'application : la loi Carrez s'applique à la vente en copropriété, tandis que la loi Boutin concerne les baux d'habitation. Les méthodes de calcul sont proches mais peuvent donner des résultats légèrement différents selon les configurations.
Conséquences d'une erreur de surface
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface mentionnée dans l'acte de vente, l'acheteur peut demander une réduction du prix proportionnelle à la différence constatée. Pour les locations, une surface inférieure à celle mentionnée peut permettre au locataire de demander une diminution du loyer.